甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 （1）20×6年1月1日，甲公司以20 000万元总价款购买了一栋已达到预定可使用状态的公寓。该公寓总面积为1万平方米，每平方米单价为2万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。甲公司计划将该公寓对外出租。 （2）20×6年，甲公司出租上述公寓实现租金收入500万元，发生费用支出（不含折旧）100万元。由于市场发生变化，甲公司出售了公寓总面积的20%，取得收入4 200万元，所出售公寓于20×6年12月31日办理了房产过户手续。20×6年12月31日，该公寓每平方米的公允价值为2.1万元。 其他资料： 甲公司所有收入与支出均以银行存款结算。 根据《税法》规定，在计算当期应纳所得税时，持有的投资性房地产可以按照其购买成本、根据预计使用寿命50年按照年限平均法自购买日起至处置时止计算的折旧额在税前扣除，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额；在实际处置时，处置取得的价款扣除其历史成本减去按照《税法》规定计提折旧后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额，甲公司适用的所得税税率为25%。 甲公司当期不存在其他收入或成本费用，当期所发生的100万元费用支出可以全部在税前扣除，不存在未弥补亏损或其他暂时性差异。 不考虑除所得税外的其他相关税费。 -考呀呀题库

甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

（1）20×6年1月1日，甲公司以20 000万元总价款购买了一栋已达到预定可使用状态的公寓。该公寓总面积为1万平方米，每平方米单价为2万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。甲公司计划将该公寓对外出租。

（2）20×6年，甲公司出租上述公寓实现租金收入500万元，发生费用支出（不含折旧）100万元。由于市场发生变化，甲公司出售了公寓总面积的20%，取得收入4 200万元，所出售公寓于20×6年12月31日办理了房产过户手续。20×6年12月31日，该公寓每平方米的公允价值为2.1万元。

其他资料：

甲公司所有收入与支出均以银行存款结算。

根据《税法》规定，在计算当期应纳所得税时，持有的投资性房地产可以按照其购买成本、根据预计使用寿命50年按照年限平均法自购买日起至处置时止计算的折旧额在税前扣除，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额；在实际处置时，处置取得的价款扣除其历史成本减去按照《税法》规定计提折旧后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额，甲公司适用的所得税税率为25%。

甲公司当期不存在其他收入或成本费用，当期所发生的100万元费用支出可以全部在税前扣除，不存在未弥补亏损或其他暂时性差异。

不考虑除所得税外的其他相关税费。

（1）编制甲公司20×6年1月1日、12月31日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出租、出售相关的会计分录。

A、*

参考答案

文字解析

（1）20×6年1月1日：

借：投资性房地产20 000

贷：银行存款20 000

20×6年12月31日：

借：投资性房地产［10 000×（2.1-2）］1 000

贷：公允价值变动损益1 000

或（剩余80%部分）：

借：投资性房地产［10 000×80%×（2.1-2）］800

贷：公允价值变动损益800

甲公司实现租金收入和成本：

借：银行存款500

贷：主营业务收入（或其他业务收入）500

借：主营业务成本（或其他业务成本）100

贷：银行存款100

甲公司出售投资性房地产：

借：银行存款4 200

贷：其他业务收入（或主营业务收入）4 200

借：其他业务成本（或主营业务成本）（20 000×20%）4 000

公允价值变动损益（1 000×20%）200

贷：投资性房地产（21 000×20%）4 200

或（出售时未确认公允价值变动损益）：

借：其他业务成本（或主营业务成本）（20 000×20%）4 000

贷：投资性房地产（20 000×20%）4 000

（3）计算甲公司20×6年当期所得税，并编制与确认所得税费用相关的会计分录。

A、*

参考答案

文字解析

（3）甲公司的当期应交所得税＝（应税收入－可抵扣成本费用）×适用税率＝（出售收入－出售成本＋租金收入－费用－折旧）×25%＝（4 200－19 600×20%＋500－100－20 000÷50）×25%＝（4 200－3 920＋400－400）×25%＝280×25%＝70（万元）；递延所得税负债＝1 120×25%＝280（万元）。所得税相关分录如下：

借：所得税费用350

贷：应交税费——应交所得税70

递延所得税负债280

【提示】本题为投资性房地产与所得税相结合考查的综合题，放在这里主要是为了让考生更好地理解投资性房地产的相关处理。因考虑到所得税的内容还未学习，故在此建议考生可先行学习所得税的相关内容，再结合投资性房地产与所得税来理解本题。由于会计这个科目的考题综合考查居多，尤其是计算分析题与综合题，此类现象在后续章节也会存在，建议考生在复习时学会灵活对待，不能死板地按照教材的章节顺序进行复习，在遇到综合题的时候，联系相关知识理解，效果更佳。当然，考生也可以按照自己的学习计划来进行复习。